Как взять кредит в германии

Дополнительные расходы

Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.

• Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
• Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
• Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
• Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
• Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
• Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
• Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
• Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
• Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
• Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
• Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год

Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит

Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH

Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.
Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев. За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.
Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.

Также может быть интересно: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

Условия получения кредита

Главными условиями для получения кредита в Германии являются:

• возраст кредиторозаемщика должен быть не младше 18 лет;
• место жительства обязательно в Германии;
• постоянный доход – зарплата, пенсия, доходы от аренды жилья и т. п.

При взятии кредита понадобиться также расчетный счет заемщика в каком-либо из немецких банков. Именно с него и будет сниматься ежемесячно сумма для погашения долга.

Необходимо для положительного ответа банка предоставить и справку с места работы с указанием среднемесячного заработка или выписку со счетов с обоснованием дохода.

Для иностранных граждан, в том числе и для россиян, обязательно необходимо иметь вид на жительство, желательно на срок выдачи кредита. Хотя в некоторых случаях рассматриваются и случаи, когда ВНЖ меньше срока выплат, в таком случае представители банка предлагают условия, в которых будут учтены все возможные риски для банка.

После получения документов банки подают запросы для проверки кредитной истории клиента. Также учитывается структура всех расходов и доходов заемщика, чтобы учесть, какую сумму он сможет оплачивать ежемесячно. И только потом банк предлагает максимально возможный заем, срок выплаты и годовую ставку.

Поиск банка

Нас интересовал автокредит на следующих условиях:

• Сумма кредита 12.000 €
• На 7 лет (84 месяца)
• Ежемесячный платеж: 150-170 евро

Мы воспользовались двумя вариантами поиска.

Вариант 1

Мы начали с нашего банка, а именно Sparkasse Saarbrücken, т.к. есть мнение, что родной банк, где открыто ваше Girokonto, может предложить своим клиентам внутренние более выгодные ставки. В общем, были крайне разочарованы.

Во-первых, чтобы получить предложение от нашей Sparkasse, наш бератер в банке попросил прийти к нему на встречу. Что уже неудобно, потому что это потеря времени, потому что мы не можем посмотреть сами все возможные опции и он нам на каждый наш запрос должен делать расчет. Т.е. просто онлайн-калькулятор на сайте отсутствовал.

Во-вторых, нам предложили эффективную ставку в размере 5,49% — это выше средней ставки по Германии.

В-третьих, они навязывают страховку, от которой в большинстве других банков можно отказаться. При чем когда нам делали расчет, нам не сказали, что эта страховка состоит из нескольких пакетов страховок, от которых хотя бы частично, но можно отказаться.

В-четвертых, считали для нас двоих, т.к. я подрабатываю и получается, тоже имею доход. Но мы-то думали, это было сделано с целью, чтобы предложить нам более выгодный процент, аннет. Это чтобы банк побольше заработал, на процентную ставку это не влияло (как позже выяснилось), при этом страховка рассчитывалась для двоих.

В итоге сумма выплат по кредиту на 12.000 евро составила 19.155 евро, т.е. банк зарабатывает 7.155 евро.

Сумма выплат составила по кругу 14.495 евро против 19.155 евро изначально предложенных. 5 тысяч евро разница! Сразу наш бератер в банке сказать нам об этом не мог. В общем, я считаю полнейшее свинство.

Это предложение нам все равно не подошло, т.к. было полно более выгодных предложений на рынке.

Вариант 2

Второй вариант и на мой взгляд самый лучший — это сайт www.check24.de. На нем вы можете сравнивать не только условия по автокредитам, но и страховки на авто, тарифы по электричеству и многое другое. Очень полезный сайт.

По банкам вы видите эффективную процентную ставку, статистику (например, 2/3 клиентов получают такую-то процентную ставку), отзывы, условия и пр.

Следующие этапы можно было пройти как на сайте чек24, так и на родных сайтах банков. Ставки сравнивала, получился одинаковый результат (чего не скажешь о страховках на авто, но об этом в другом посту). Оформляли в итоге все через сайты банков.

Второй этап — оформление заявки в банк, чтобы узнать точную процентную ставку. Ваши данные по зарплате, количеству членов семьи и пр. будут играть важную роль.

Третий этап — вам сообщают вашу процентную ставку, предлагают распечатать и подписать уже заполненный договор и отправить в банк.

Четвертый этап — после того, как договор был отослан в банк, вам приходит письмо с поздравлениями, кредит одобрен. И для завершения оформления кредита просят пройти процедуру идентификации: как правило, Postident-Verfahren.

Мы остановились на ТОП-4 банков, у нас это получились:

• Bank of Scotland
• Barclaycard
• Targobank
• ING-DiBa

Что для всех банков оказалось важным и присутствовало среди вопросов во всех онлайн-калькуляторах-заявках — ваше место жительство в течение последних 3-ех лет. Мы в Саарбрюккене проживаем меньше трех лет, а предыдущее место жительство и вовсе Россия.

Для Barclaycard это оказалось очень важным, при заполнении анкеты меня даже переспросили «Вы точно уверены в правильности адреса, это же не Германия». В итоге ставку не показали, сказали будут рассматривать заявку. И через пару дней прислали по почте вежливый отказ.

Banc of Scotland — 2/3 клиентов получают эффективную ставку 3.09%, итоговая ставка получилась 3.97%.

Targobank — при подаче заявки в этот банк, нужно сразу указывать данные по вашей машине, т.е. в этот банк можно обратиться после того, как найдете машину. Мы стали искать машину после банка, поэтому этот вариант не подошел.

И наконец, ING-DiBa — 2/3 клиентов получают ставку 3.33%, ее мы и получили. Это был самый выгодный вариант.

Кстати, сравнивала ставки, если мы берем кредит на двоих, или только на Игоря — ставки были те же. Но я пока и не так много зарабатываю как студентка, чтобы это могло влиять на условия кредита. Главное — нигде не было навязывания страховок.

И еще хочу отметить ADAC — они тоже предлагают автокредиты, причем ставка для всех фиксированная и зависит только от суммы кредита. В нашем случае она составила 3.99%.

Какой банк лучше выбрать в Германии: типы и особенности местных учреждений

Первое, что нужно знать это в общем, как выглядит структура местной системы. А она состоит из трех уровней:

1. На первом уровне кооперативные учреждения;
2. Дальше государственные, общественно-правовые;
3. На третьем уровне частные и коммерческие банки.

Монополистом и основным контролирующим органом выступает Deutsche Bundesbank.

Далее разделение происходит еще на несколько категорий, сюда входят универсальные, специальные и директ-банки. А эти в свою очередь делятся еще на несколько подкатегорий. Однако, давайте обо всем по-порядку.

Универсальные банки

Это такие типы организаций, которые предлагают клиентам максимально широкий спектр услуг. Сюда обычно входит:

• Кредитование;
• Депозитные вклады;
• Хранение ценных бумаг или металлов;
• Возможность проводить безналичные расчеты и тому подобное.

В свою очередь универсальные банки делятся на кредитные, сберегательные и корпоративные. Опишем особенности каждого типа.

• Кредитные универсальные учреждения — те в которых основная специализация это выдача краткосрочных и долгосрочных кредитов. Это основной их продукт.
• Корпоративные учреждения — довольно интересный тип организаций, где каждый вкладчик своего рода акционер с равноценным правом голоса. Сейчас в ФРГ существует более 1000 подобных кооперативов и все они имеют превосходную репутацию, а еще славятся надежностью и качеством своих услуг. Наибольшим кооперативом на сегодняшнее время считается Sparda-Bank.
• Сберегательные кассы. Таких касс в ФРГ тоже много, а именно около половины тысячи. Однако их клиентами редко выступают индивидуальные лица. В основном это администрации городов и регионов.

Специальные финучреждения

Если с универсальными все менее более понятно, то дальше идут по списку специальные банки, специализирующиеся на каких-то сложных и узкопрофильных операциях. Например, если нужен какой-то целевой кредит, или сложная операция с большой суммой депозита, вам дорога именно в такое ​​вот специализированное учреждение.

Такие организации тоже делятся на несколько подтипов:

1. Строительные сберкассы. Клиенты делают небольшие взносы в течение определенного периода времени, а затем получают выгодные условия по ипотеке, или дешевые кредиты для покупки жилья.
2. Teilzahlungsbanken. Если вы хотите взять рассрочку, авто на выплату или какой-то товар, стоимость которого хотели бы оплачивать частями, то вам именно сюда.
3. Realkreditinstitute. Если вы юридическое лицо, и вам нужен большой кредит под застройку объекта недвижимости, то обращайтесь в такое учреждение.

Ну, и напоследок, несколько слов о директ-банках и Filialbank. В чем их основное отличие? Direktbank не имеет никакого физического офиса или отделения, и вся работа как персонала так и клиентов происходит исключительно в онлайн режиме и дистанционно. Многих это привлекает еще и тем, что обычно обслуживание в таких учреждениях стоит на порядок дешевле, ведь банк не платит за аренду помещений, коммунальные платежи и так далее. Если же хочется «живого» общения с сотрудниками выбирайте Filialbank.

Перечень самых известных финучреждений страны

Ну и в итог этого раздела, уместно вспомнить несколько самых популярных банков Германии в не зависимости от формы и типа:

1. На первом месте Deutsche Bank, который является крупнейшим и своего рода универсальным;
2. Далее по величине и популярности разместился Commerzbank, главный офис которого базируется во Франкфурте-на-Майне.
3. Comdirect — один из Direktbank;

Это те, которые точно достойны внимания. Однако выслушав ваши пожелания и потребности, наши специалисты смогут предложить вам еще больший выбор.

Какие немецкие банки есть в России и какие российские банки работают в Германии

В 2021 году на территории России осуществляют деятельность следующие финансовые учреждения, имеющие немецкие корни:

• “Дойче Банк”. Главный и единственный офис банка находится в Москве. Обслуживает крупных корпоративных клиентов. В основном работает на рынке ценных бумаг, предоставляет услуги депозитария, а также проводит казначейские операции.
• “Коммерцбанк (Евразия)”. Имеет два представительства в России: главный офис в Москве и филиал в Санкт-Петербурге. Специализируется на обслуживании крупных корпоративных клиентов. Предоставляет следующий спектр услуг: корпоративное финансирование, документарные и гарантийные операции, расчетно-кассовое обслуживание.
• “Фольксваген Банк Рус” – контролируется одноименным автомобильным концерном. Основным видом деятельности банка является предоставление автокредитов юридическим и физическим лицам на покупку автомобилей фольксваген, а также других автопроизводителей, которые входят в автоконцерн. Единственный офис банка находится в Москве.
• “БМВ Банк” – как и предыдущий банк, подконтролен одноименному немецкому автоконцерну. Специализируется на предоставлении кредитов на покупку автомобилей марки БМВ.
• “Мерседес-Бенц Банк Рус” – находится под контролем автоконцерна Daimler AG. Специализируется на оформлении автокредитов для физических и юридических лиц на покупку автомобилей, которые производятся автоконцерном.

В свою очередь в Германии имеются представительства российских банков:

• Сбербанк;
• Внешэкономбанк;
• ВТБ.

Все представительства российских финансовых учреждений находятся во Франкфурте.

Факты-2018

Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.

Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).

Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно. 

С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.  

«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».

В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.

Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.

Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс

Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.  

Получить предложения по кредиту

Так может выглядеть следующая страница:

Поздравляем: вы получили предложения по кредитам и можете выбирать между различными банками.

Что произошло?

Smava определил ваш кредитный рейтинг. Это произошло на основании ваших личных данных и тех, что сохранили агентства по кредитному рейтингу. Слово „Credit History“ из Америки в настоящее время приживается в Германии и хорошо описывает эту операцию.

На основе данных о запросе вашего кредита (сумма кредита, срок, причина использования) возникла запись. Эта запись полностью автоматически сравнивается со всеми таблицами банков-партнеров (в частности Deutsche Bank, Postbank, ING-DiBa) и ставит предварительный вопрос, предоставит ли и выплатит ли тот или банк вам кредит.

Обратная связь от банков осуществляются посредством ответов „да (ja)“ или „нет (nein)“. При ответе „да“ рассчитывается процентная ставка.

В лучшем случае, у вас будет возможность самостоятельно выбрать свой кредит.

Вы экономите время и деньги

Вы не только колоссально экономите временя (в сравнении с отдельными запросами ко всем банкам), вы также получаете «нейтральные для кредитного рейтинга“ предложения.

Данные будут запрошены у SCHUFA только один раз, с нейтральной заметкой „запрос о возможности выдачи кредита“ и затем данные запрашиваются внутренне в „защищенной“ области у 30 банков, чтобы найти подходящие для вашего кредита.

Вы на самом деле можете выбрать самый дешевый кредит.

Что делать, если отсутствует предложение кредита?

Хорошая новость: В 50% случаев с помощью сравнения Smava были найдены один или несколько банков, которые готовы выплатить кредит.

Если ни один банк не будет найден, есть возможность подробно описать кредит и разместить в качестве „объекта инвестиций“ на рынке „кредиты от частных лиц частным лицам“. Если это сделать хорошо и убедительно, можно получить кредит от одного или нескольких частных спонсоров.

Выплаты будут происходить через Smava. Процентные ставки здесь обычно выше, но именно для фрилансеров, частных предпринимателей и основателей компании это реальная возможность получить финансирование от спонсоров.

У некоторых очень плохая кредитоспособность или же ее невозможно определить из–за небольшого количества данных – например, когда клиент еще очень молод и о его кредитоспособности не зарегистрировано достаточно информации от агентств или он недавно проживает в Германии. Тогда не поступит предложение на кредит. Это досадно. Но при этом клиент не «испортил» себе репутацию, так как сравнение кредитов при помощи Smava осуществляется всегда без ущерба кредитной истории и !

Это означает для вас: Если вы не можете сами точно определить свой кредитный рейтинг, запрос о кредите при помощи Smava это хорошая и бесплатная возможность проверить это. Вы ничего не потеряете, только выиграете!

Сравнить кредиты ► smava.de.

Рекомендации, как получить кредит за границей

В нынешние времена получить кредит за рубежом наиболее выгодно из-за ощутимой разницы в его стоимости – ставка по процентам в России в три, а то и более раза выше, чем в европейских странах. В связи с этим ипотечному кредитованию принадлежит наибольшая популярность. Поэтому желающим получить кредит за границей можно дать несколько советов:

• Оформить кредит за пределами России можно как юридическим, так и физическим лицам, но не каждая страна предоставляет такой шанс нерезидентам. Причины могут крыться в местном законодательстве, международных соглашениях, различных правилах и процедурах. Поэтому имея намерение кредитоваться в каком-либо государстве, неплохо бы узнать у специалистов подробней обо всех вышеперечисленных фактах.
• Нужно понимать, что в каждой стране существуют свои условия, касающиеся банковского обслуживания, лиц, постоянно проживающих и зарегистрированных в другой стране. Процедура расчетов, а также схема заграничного кредитования значительно упроститься, если российский и зарубежный банки будут принадлежать к одной банковской группе. Таким примером может служить Росбанк, входящий в международную финансовую Группу Societe Generale.
• Очень большое значение для иностранного банка при принятии решения будет иметь понятность происхождения источника дохода либо прозрачность деятельности предпринимателя.
• На положительный ответ банка влияет не только указанный доход, но и уплата требуемых налогов в соответствии с законом России.
• Многие иностранные банки готовы кредитовать только тех зарубежных клиентов, чей источник дохода находиться в пределах данной страны.
• Весомым основанием для отказа в кредитовании считается доход неизвестного происхождения или отсутствие конкретной цели для использования кредитных средств.

К чему может привести просрочка по кредиту

Санкции, налагаемые в случае несвоевременного внесения платежей, изначально прописываются в контракте. Если у заемщика возникают трудности, он обязан уведомить об этом своего кредитора. Чаще всего последний предоставляет «каникулы» своему клиенту на выплату тела кредита. Однако проценты при этом должны оплачиваться вовремя. Таким образом, при условии наличия договоренности с банком и своевременной выплаты процентов в течение года может быть несколько просроченных выплат.

Кредитование в Германии построено таким образом, что противоположная ситуация будет воспринята как катастрофа. Иными словами, если вам нечем платить и банк находится в неведении, информация об этом заносится в специальную базу SCHUFA (единый реестр по всем займам и заемщикам), в которой будет храниться в течение 2-3 лет. Нарушителю договорных отношений будет выслан счет на оплату, к которому будет приплюсован штраф за просроченный платеж.

Если после этого выплаты не возобновятся, договор разрывается в одностороннем порядке по инициативе банка, а дело вместе со всеми счетами и увеличенными штрафами передается в суд.

Что нужно немецкому банку для выдачи кредита

По данным SCHUFA, 15% жителей Германии оформляют кредит — Finansierung. Как и везде, немцы берут заём на автомобили, бытовую технику, мебель, гаджеты и другие дорогие вещи. Статья о процедуре получения, условиях оформления потребительского кредита. Где выгоднее брать заём: в банке или в интернете.

Немецкие банки выдают кредит резидентам страны, поэтому заёмщик предоставляет подтверждение прописки в Германии и разрешение на пребывание. При оформлении займа просят справку о регистрации или другой документ с указанием адреса — например, счёт за телефон или интернет.

Второе условие — расчётный счёт заявителя в немецком банке. С него банк-кредитор снимает ежемесячные платежи в зачёт погашения долга и процентов.

Чтобы получить одобрение банка, заёмщик показывает подтверждение постоянного дохода — подойдёт зарплатный листок с работы или выписка со счёта с обоснованием источника дохода. Частные предприниматели берут справку из налоговой. Недостаточный для оплаты займа доход ведёт к отказу.

Иностранцы предоставляют вид на жительство в Германии, длительность которого покрывает сроки погашения займа.

Например, иностранцу выдали ВНЖ на 3 года, а предполагаемый срок кредита — 5 лет. В таком случае дело рассматривают индивидуально: одни банки откажут, другие предложат особые условия, чтобы минимизировать риски.

Задача заёмщика — показать финансовое благополучие: стабильную работу, высокую зарплату, другие источники дохода. Если с доходом все в порядке, но вид на жительство кончается раньше срока займа — деньги получить сложно, но реально.

Прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк запрашивает информацию о потенциальном клиенте из базы данных SCHUFA. Система хранит персональную информацию о заёмщиках и их финансовых обязательствах: долгах, сроках погашения и внесения процентов, заключенных договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет.

Получить заём с плохой историей в SCHUFA в Германии сложно. Если база данных содержит негативную информацию о человеке, в выдаче кредита откажут или предложат высокий процент годовых. Со временем эти данные исчезают, поэтому некоторые немцы ждут несколько лет, чтобы взять в долг. Если деньги нужны срочно, заёмщики обращаются к частным кредиторам или за границу. Например, швейцарские банки выдают займы без проверки истории, но под высокий процент и с обязательными платными дополнительными услугами.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Предложение	Показатель
Средний срок	20 лет
Процентная ставка	1,5 – 2%
Максимальная величина кредита от стоимости недвижимости	70%
для иностранцев	50%
Минимальный первоначальный платеж	30%
для иностранцев	50%
Возраст заемщика, лет
на момент выдачи	18
на момент завершения выплат	65
Дополнительные суммарные затраты при оформлении	1%

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Открыть счет в Германии

Открыть сберегательный счет в Германии относительно просто, так как именно вы предоставляете деньги банку, а не наоборот. Таким образом, нет никакой проверки платежеспособности клиента.

Вы можете просто пойти в отделение одного из банков со своим удостоверением или с загранпаспортом и там открыть сберегательный счет. Если вам важна хорошая (или самая лучшая) процентная ставка, я советую вам заранее сравнить проценты.

• Вклад до востребования-сравнить (deutsch)
• Срочный вклад-сравнить (deutsch)

На счета из обоих ссылок для сравнения предложений подать заявку можно онлайн если у вас есть адрес в Германии.

Это может быть стратегией: сначала открыть сберегательный счет в каком-нибудь хорошем банке, а позже добавить к нему текущий счет, чтобы иметь более лучшие баллы при проверке платежеспособности. Я детально представлю вам эту стратегию в данной статье (demnächst auf Russisch verfügbar).

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Виды предоставляемых кредитов

В зависимости от причин оформления кредитов их делят на:

1. Потребительский или, проще говоря, рассрочка, – самый просто тип, потому как в банке не нужно указывать, для чего он берется. Чаще всего берут на покупки бытовой техники, мебели или на отдых.
2. Автокредит – назначение кредита понятно, исходя из названия. Его процентные ставки ниже, чем для потребительского кредита, потому как автомобиль будет являться гарантией для банка.
3. Овердрафтный, предоставляющий оговоренную сумму денег взаймы.
4. Под залог ценных бумаг будет интересен тем, кто имеет депозиты в виде них с акциями и фондами в банках. Он предоставляется на хороших условиях и очень редко регистрируется в Schufa. Такой кредит оформляется в Comdirect банк.

1. По кредитным картам – самые удобные из всех типов, но ставки по ним в Германии достаточно высокие.
2. Ипотечный — предоставляется для покупки дома либо квартиры.
3. На бизнес – займы предоставляются на развитие собственного дела, банки в данном случае рискуют, поэтому проценты устанавливают на порядок выше, чем при иных формах кредитования.
4. Краткосрочные – предоставляются на небольшие суммы (до 500 евро) со сроком выплат до трех месяцев.

Как взять кредит гражданину России

Давайте не будем обманывать себя, получить кредит в Германии как иностранцу сложнее, чем коренным жителям.

Для этого есть несколько причин:

• Банки заключают сделки на долгосрочную перспективу, а это означает, что они предпочитают, когда их клиенты остаются в ФРГ в течение многих лет. Это увеличивает вероятность того, что у вас будет достаточно дохода для возврата занимаемой суммы и процентов по долгу.
• Граждане стран, не входящих в ЕС, без права на постоянное проживание считаются менее надежными, поскольку присутствие в стране зависит от визы. Поэтому наличие представителя в Германии облегчит шансы на получение кредита.
• У ряда иммигрантов имеется нестабильное финансирование и плохой кредитный рейтинг. Особенно — на первых порах после приезда в страну.
• Идентификация личности и проверка происхождения денежных средств более комплексные. И учитывая, что сотрудник за качество проверки несет личную ответственность, не каждый банк готов заниматься таким комплексным вопросом при несущественных бюджетах.

На исход дела влияет и возраст заемщика: чем ближе вы к пенсионному возрасту, тем выше риск с точки зрения кредиторов. Кроме того, новые правила ЕС требуют выяснить ваш возможный пенсионный доход, если ипотека в Германии будет выплачиваться и после выхода на пенсию

Чтобы получить кредит в Германии россиянину, занимающемуся инвестированием, необходимо:

• принести документы, подтверждающие легальное происхождение капитала для инвестиций;
• предоставить продуманную инвестиционную стратегию;
• доказать платежеспособность (налоговую декларацию и справку о доходах);
• внести не меньше 40% от общей суммы покупки;
• предоставить арендный лист, который отражает размер дохода аренды;
• обеспечить управление недвижимостью немецкой управляющей компанией

Ко всему, желательно получить документ, подтверждающий оценку технического состояния объекта. Банк-кредитор ведёт кредитные счета и счета по сбору арендной платы.