Как немцы экономят воду? перенимаем опыт!

Сравнение структуры коммунальных платежей в России и в Германии

В Германии 95% жилья сдается в найм. В этой стране приватизация была платной. Поэтому квартиры выкупили только 3,5% жителей. Остальное жилье оказалось в собственности муниципальных жилищных компаний, ЖСК, крупных домовладельцев. В составе коммунальных платежей жителей существенна прибыль собственника жилья. При общей величине платежей за найм жилья 276 евро, отчисления на обслуживание жилья составляют около 110 евро, т.е. 40%. Эта сумма включает в себя текущее обслуживание, срочный ремонт, накопления на капитальный ремонт. Справедливости ради необходимо заметить, что в Германии уровень доходов населения довольно высок. Поэтому общество может позволить себе такие расходы на коммунальные услуги и содержание жилья. В России обычно отчисления на техобслуживание и накопления на капремонт не превышают 20% от общей суммы коммунальных платежей. Но не только в процентах дело. Сумма 110 евро в Германии и сумма 14 евро в России, мягко говоря, не сопоставимы. В то же время уровень коммунальных платежей в странах Восточной Европы, недавно ставших членами Евросоюза, в 2,5-3 раза ниже, чем в Германии, что примерно соответствует разнице в доходах населения. Тем не менее, в структуре затрат на обслуживание жилья приходится 25 — 40% от общих платежей. На эти деньги удается относительно неплохо содержать жилье и проводить энергосберегающие мероприятия. Ценовой перекос в структуре коммунальных платежей, который имеет место в России отражает крайне неэффективное энергопользование, сопряженное с неэффективной генерацией тепла, огромными потерями тепловой энергии и воды при транспортировании потребителю и большими теплопотери в домах. За это приходится расплачиваться низким уровнем технического состояния домов и высоким уровнем платежей за тепло и воду. Наиболее напряженная ситуация с теплом. Платежи за тепло в сопоставимых по площади квартирах ДО утепления домов в Польше 29 евро, Эстонии 23 евро, Германии 43 евро. В России уровнем платежей за тепло в 30-35 евро уже никого не удивишь. И это при стоимости газа в 2 раза ниже, чем его цена в Европейских странах!

Данные по стоимости отопления приведены по среднему городу со средними ценами при централизованном отоплении. Затраты на отопление по России бывают выше в разы. Планируемое повышение внутренних цен на газ неизбежно приведет к повышению стоимости тепла, поскольку топливная составляющая в стоимости тепловой энергии превышает 70% и у ТЭЦ просто нет резерва для сдерживания цен за счет повышения своей эффективности.После утепления домов при их модернизации уровень затрат на отопление падает приблизительно в 2 раза и у нас, и в Европе. Вполне понятно, что часть этих средств может направляться на содержание домов. Но это только если при доме имеется настоящий хозяин и добросовестная управляющая компания. Немцы в своей стране смогли выправить ситуацию и направить средства из отопления в модернизацию и повышение комфортности жилья. Результат налицо. Серые и неудобные панельные дома стали красивым комфортабельным жильем. В Прибалтике жизнь с высокими ценами на газ заставила жителей пройти тем же путем. Панельные дома в странах Балтии массовым порядком реконструируются и становятся удобнее для проживания. В России реконструкция тоже набирает обороты, в ряде городов проводится реконструкция панельных домов с дополнительным их утеплением. Но к решению проблемы неэффективно работающих управляющих компаний мы только еще подходим

Очень важно чтобы результат от реконструкции и утепления достался жителям домов в виде дополнительного комфорта и снижения коммунальных платежей, а не управляющим компаниям в виде не заработанной ими дополнительной прибыли

Цены в разных частях страны

Выбор места для проживания будет зависеть от цели переезда в Германию, возможности найти работу и возрастной категории мигрантов. Сегодня в стране насчитывается три города-миллионника: Гамбург, Мюнхен и Берлин. Здесь можно найти не только отличные возможности для самореализации, но и множество способов, как ярко и с пользой провести досуг.

И все же Берлин не является самым перспективным местом в ФРГ – Франкфурт-на-Майне и Мюнхен уже давно опередили его в вопросе подключенности к глобальным транспортным и финансовым процессам.

Цены на основные товары и услуги в том или ином населенном пункте определяются именно уровнем его развития, количеством населения, наличием рабочих мест и предприятий, которые составляют основу его экономики.

Для удобства приведем сравнительную таблицу (цены указаны в евро):

Дополнительные расходы

Если владелец сдаёт недвижимость в аренду, то вопросы, связанные и содержанием объекта, можно доверить агенту или специальной управляющей компании. Их сервис стоит от 18 до 30 евро нетто в месяц за объект в зависимости от его размера и региона расположения, для доходных домов — 20–26 евро за жилую единицу. Услуги по  поиску арендаторов оплачиваются отдельно и могут стоить от 1 до 3 арендных плат в месяц в зависимости от региона.

В большинстве случаев, чтобы рассчитать и оплатить налог на доход, владельцы недвижимости прибегают к помощи налоговых консультантов. Подача и заполнение налоговой декларации обойдётся физическому лицу в 250-500 евро (+НДС).

Величина расходов на ведение бухгалтерии для юридического лица зависит от оборота компании: среднее значение составляет 755 евро в месяц.

За консультацию и решение вопросов, возникших у клиента, бухгалтер берёт, в среднем, 100 евро в час.

Ростислав Веретёхин Финансовый директор Tranio

Расходы на содержание юридического лица в Германии, евро в месяц

Данные Tranio

Аренда может быть в некоторых регионах до 660 евро дешевле

Особенно в популярных крупных городах цены на покупку настолько далеки от арендной платы, что для многих семей покупка недвижимости больше не реализуется – несмотря на низкие процентные ставки при коротком сроке кредита. В Мюнхене разница в ежемесячной нагрузке самая большая. Ставка погашения на 660 евро выше арендной платы. Квартира стоит в медиане 1.740 евро аренды, аннуитет-2.400 евро. Таким образом, при средних покупных ценах 800 000 евро плюс дополнительные расходы на покупку приобретение недвижимости может иметь смысл только в отдельных случаях в финансовых аспектах. Кроме того, после 15 лет срока кредита ждет большой остаточный долг – в случае Мюнхена около 530 000 евро. Не уверены, что условия по кредитам к тому времени будут такими же хорошими, как и в настоящее время.

Но не только в Мюнхене рост цен на покупку привел к большим различиям: в Гамбурге арендаторы живут на 440 евро дешевле, во Франкфурте-на 420 евро. Даже в небольших городах покупатели должны рассчитывать на высокую ежемесячную ставку: в Потсдаме они платят на 520 евро больше, в Ингольштадте и Любеке-более 300 евро сверху.

Тарифы и возмещение затрат

Правовые рамки

По закону ( Kommunalabgabengesetze или Betriebsgesetze der Länder ) тарифы должны покрывать полные затраты на водоснабжение и канализацию, включая замену капитала и вознаграждение за собственный капитал. Законы различных штатов не предусматривают пересмотр уровня эффективности инвестиций и операций в рамках процедуры утверждения тарифов. В некоторых штатах также взимается плата за забор подземных вод, которую коммунальные предприятия перекладывают на потребителей. Однако за забор поверхностных вод такая плата не взимается.

Коммунальные предприятия также платят сбор за сброс сточных вод, который зависит от степени загрязнения сбрасываемых очищенных сточных вод. Плата за сброс призвана стимулировать очистку воды сверх того, что требуется по закону ( Abwasserabgabengesetz ). На его долю приходится около 3 процентов общих затрат на санитарию.

Уровни тарифов

В 2004 году средний тариф на воду составлял 1,81 евро за кубометр, включая НДС , а тариф на водоотведение — 2,14 евро за кубометр.

По данным консалтинговой компании NUS, тарифы на воду в Германии (без канализации) были самыми высокими из 16, главным образом стран ОЭСР, и составляли 2,25 доллара США за кубический метр, что примерно соответствует тарифам в Дании.

Однако, согласно исследованию, проведенному немецкой промышленной ассоциацией BGW в 2006 году, средний счет за воду в домохозяйстве в Германии составлял всего 82 евро в год, что ниже, чем во Франции или в Англии и Уэльсе, но выше, чем в Италии. Исследование показывает, что субсидии более распространены в трех сравниваемых странах, а уровень обслуживания ниже

Принимая во внимание эти различия, стоимость водоснабжения при равном уровне обслуживания составит 84 евро в Германии, 106 евро во Франции и Англии / Уэльсе и 74 евро в Италии. Очевидное несоответствие между более высокими тарифами за единицу и более низкими счетами связано с более низким потреблением воды в Германии

Тарифы на воду в реальном выражении оставались стабильными в течение последних десяти лет.

Сравнение годовых счетов за воду и санитарию на душу населения в четырех странах ЕС

Что касается санитарии, то неравные тарифы являются самыми высокими в Германии и составляют 111 евро в год. Однако самые высокие уравновешенные затраты за вычетом субсидий наблюдаются в Англии и Уэльсе (138 евро), за которыми следуют Франция (122 евро), Германия (119 евро) и Италия (85 евро).

Измерение

Счетчики широко распространены в Германии и почти универсальны для домов на одну семью. Однако во многих квартирах нет собственного счетчика, поэтому домохозяйства, живущие в квартирах, где измеряется только потребление всего дома, имеют мало финансовых стимулов для экономии воды.

Что влияет на стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и ее местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, в соответствии с которыми арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.

Для того чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel, который к тому же защищен юридически (§ 558c BGB).

Средние ставки на аренду квартир по федеральным землям Германии в 2021 году:

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш- Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тёльц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1 279,5 евро в месяц.

Что входит в арендную плату

Потенциальные арендаторы жилья, подбирая себе варианты на сайтах, должны учитывать, что указанная в объявлениях сумма аренды – это Kaltmiete или арендная ставка без коммунальных выплат (ее часто называют «холодной» платой за аренду). То есть, помимо арендной ставки, ежемесячно необходимо оплачивать коммунальные услуги (воду, отопление, вывоз мусора, лифт – даже при проживании на первом этаже и др.) – Nebenkosten.

В результате суммирования Kaltmiete и Nebenkosten получают Warmmiete – «теплую» плату за аренду. Но это еще не конечная сумма.

Помимо Warmmiete существует еще ряд выплат. В частности, плата за телефон, интернет, электричество, газ взимается отдельно. Кроме того, каждая семья в ФРГ должна выплачивать налог в размере 17,50 евро в месяц на радио и телевидение.

Тем арендаторам, которые при съеме жилья прибегли к помощи агентств по недвижимости, придется отнести к разовым дополнительным расходам оплату услуг маклера – Provision.

Немецкое законодательство устанавливает максимальное вознаграждение маклерских услуг. Оно исчисляется от месячной суммы аренды Kaltmiete, умноженной на индекс 2,38. То есть, если арендная ставка составляет 300 евро в месяц, то Provision составит 714 евро.

Налог на недвижимость и её страхование

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Его размер зависит от типа объекта, местоположения, площади постройки, рыночной стоимости земли и количества квартир на квадратный метр участка. Стандартный коэффициент налога равен 0,35%.

• Если владелец сдаёт объект в аренду, как облагается налогом его доход?
• Для физических лиц ставка рассчитывается в зависимости от размера прибыли по прогрессивной шкале от 14,77 до 47,475%, включая обязательную надбавку в поддержку солидарности на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Юридические лица платят по фиксированной ставке в 15,825% (с учётом надбавки). На практике для владельцев одной–трёх квартир сумма этого налога значительно сокращается: затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплата гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) отражаются в бухгалтерской документации и уменьшают размер налогооблагаемой базы.

Основным видом страхования недвижимости в Германии является оформление так называемой «бытовой» страховки (Hausratversicherung). Она покрывает  ущерб, вызванный огнём, молнией, водопроводной водой, штормом и градом, кражей и прочими подобными факторами. Рекомендованная сумма покрытия составляет 650 евро за квадратный метр площади жилья, на стоимость также влияют размер квартиры, возраст проживающих, срок договора и выбор страхователя. Для квартиры площадью 100 квадратных метров расходы составят в среднем 70-120 евро в год.

Примечательно, что в Германии ребёнок в возрасте до 25 лет, съезжающий из дома своих родителей на период обучения в общежитие или на квартиру, снимаемую совместно, может воспользоваться страховкой, которую оформила его семья. Данное обстоятельство должно быть отражено в договоре как «внешнее страхование».

Доля расходов на коммуналку в семейном бюджете

Однако для обычного человека, конечно же, более показательными будут не абсолютные цифры стоимости отопления, электричества, воды и газа. Гораздо важнее, какую часть своего бюджета семья вынуждена отдавать поставщикам коммунальных услуг.

Давайте сначала разберемся с жителями Германии. Средняя зарплата в этой стране — 2 300 евро (2 566 $). Получается, что доля коммунальных платежей в бюджете среднестатистического немца составляет примерно 9 %.

Средняя зарплата в США после выплаты всех налогов — около 2 500 $. Коммунальные платежи за обслуживание квартиры площадью 85 м² составляют 200 $, коттеджа в 150 м² — 300 $. Следовательно, на оплату коммуналки уходит от 8 до 12 % зарплаты обычного американца.

Жителям Словакии повезло, конечно, меньше. При среднем заработке в этой стране в 780 евро (870 $) на коммуналку у них уходит 25 % от ежемесячного дохода.

В России, по данным Росстата, средняя зарплата после вычета НДФЛ составляет 38 000 рублей. Стоимость обслуживания 2-х комнатной квартиры — около 5 000 рублей в месяц. Таким образом, на коммуналку уходит около 13 % дохода среднестатистического россиянина.

Правда, в провинциальных городах России уровень доходов большинства населения ниже, чем это считает Росстат. Если ориентироваться по сообщениям людей на форумах и объявлениям на сайтах по поиску сотрудников, то средним доходом можно назвать зарплату примерно в 25 000 рублей. И при таких цифрах доля коммунальных расходов в бюджете россиян будет составлять уже 20%.

Для граждан Украины тарифы по коммуналке являются еще более высокими. Средний заработок в этой стране — 6 000 гривен (227 долларов). Средний счет за коммунальные услуги — 2 500 гривен, или 40 % от ежемесячного дохода.

Больше всего повезло жителям солнечной и благополучной Испании. За коммунальные услуги они платят около 70 евро в месяц (45 евро за электричество и 25 евро за воду). При средних доходах в районе 2 000 евро в месяц испанцы отдают за коммуналку 3 % от своей зарплаты.

Хуже обстоят дела в странах с более холодным климатом. Факты говорят о том, что даже в государствах с развитой экономикой и высоким уровнем жизни благополучие коснулось не всех. Например, для Великобритании до сих пор актуальна проблема так называемой «топливной нищеты» (хотя температура в этой стране даже зимой редко опускается ниже 0°). По разным оценкам, не имеют достаточных средств, чтобы обогреть свое жилище в холодное время года, от 10 до 24 % британских семей. В связи с этим нередко происходят трагические случаи. В Англии зимой ежегодно умирает на 40 000 людей больше, чем летом или осенью. Исследователи называют это явление «избыточные смерти».

Конечно, не все малообеспеченные британцы погибают зимой от переохлаждения (хотя зафиксированы и такие случаи). Однако постоянный температурный дискомфорт, испытываемый организмом, приводит к ослаблению иммунитета. Как следствие, возрастает смертность от ОРВИ, гриппа, сердечно-сосудистых заболеваний.

Что нужно знать о недвижимости в Германии

На немецком рынке недвижимости изменение цен всегда соответствует изменению роста доходов, из-за чего его можно назвать стабильным. Поэтому многих владельцев недвижимости привлекает перспектива сдачи своих домов и квартир с доходом 4-7 годовых процентов. Эта сумма может показаться небольшой, но доход этот постоянный и гарантированный. Правильно оформленный договор аренды сводит риски к нулю, как для хозяина жилья, так и у арендатора.

Второй момент, способствующий большей привлекательности данного бизнеса – это очень гуманная ипотека в Германии:

•         немецкие граждане – 0,8-2%;
•         иностранные инвесторы – 3-5%.

Стоимость недвижимости существенно различается в зависимости от региона. Самое дорогое жильё на юге и западе Германии и в следующих городах:

•         Берлин;
•         Гамбург;
•         Дюссельдорф;
•         Мюнхен;
•         Франкфурт-на-Майне;
•         Штутгарт.

В восточной Германии (бывшая ГДР) 1 м2 стоит не более €1500 (Дрезден и другие города), на западе же – в среднем €500. Поэтому покупать жилплощадь выгоднее на востоке страны.

Сколько стоит посуточная аренда жилья? Снять квартиру на сутки обойдётся до €100 в сутки. При этом сумма залога составляет около €200, и она возвращается по окончании срока аренды, если жилью не нанесён никакой ущерб.

Что нужно делать после заключения договора об аренде? Съёмщик обязан пойти в Управление по делам граждан (Bürgeramt) и зарегистрироваться там, после чего данный адрес проживания сообщается в Иммиграционное бюро.

Какое условие необходимо для вселения в коммунальную квартиру (аренды одной комнаты)? Помимо договора с владельцем, необходимо согласие других арендаторов, уже проживающих в остальных комнатах квартиры. Как правило, для достижения взаимопонимания достаточно собраться вместе и побеседовать, чтобы выяснить сложившиеся правила проживания.

Выбор правильного ключа рассылки

Несколько распределительных ключей имеют право: по потреблению, по жилой площади, по жилым единицам и по людям. Отопление и горячая вода в основном оплачиваются в соответствии с потреблением. Это, как говорится, арендодатель может свободно согласовать ключ переноса.

 Наш совет по квартирам: чтобы не усложнять расчет операционных расходов дополнительно, имеет смысл всегда выбирать ключ распределителя и придерживаться договора аренды, на который опирается сообщество владельцев .

 Это имеет то преимущество, что вы можете просто взять данные из годового отчета сообщества владельцев, не рассчитывая дальше. Кстати, ключ переноса по людям никогда не является хорошей идеей: каждый раз, когда количество жителей меняется в расчетный период, арендодатель должен перераспределить расходы в Германии снова.Хорошо знать: если отсутствует договорная схема, законный распределительный ключ применяется по доле жилой площади, то есть по квадратным метрам.

Резюме: это надо запомнить

• Абсолютно все собственники недвижимости в Германии обязаны платить поземельный налог (Grundsteuer). В среднем счёт составляет 1,0–2,8% от оценочной стоимости недвижимости, которая пока существенно ниже рыночной.
• Владельцы квартир вносят так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги, плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома, из которой впоследствии оплачивается текущий ремонт здания и мест общего пользования.
• Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20–30 в месяц. Дополнительно €7–8 в месяц стоит  ведение специального расчётного счёта, посредством которого производятся все денежные операции.
• При продаже недвижимости в течение десяти лет с момента её приобретения физическое лицо в Германии платит так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Его размер рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости.
• Прибыль от сдачи в аренду в Германии облагается подоходным налогом. Ставка варьируется от 0 до 45% и зависит от размера полученной прибыли.

Фото: Unsplash.com

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости (Wohngebaudeversicherung) не является обязательным, однако приобрести страховку потребуется в том случае, если покупатель пользуется ипотекой. Стоимость полиса зависит от суммы покрытия и других факторов, за типовую квартиру получается €100–500 в год.

Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung) может также быть обязательным пунктом договора аренды. Эта страховка покрывает ущерб, нанесённый содержимому дома в результате пожара, неполадок водопровода, стихийных бедствий, кражи и т. д. Стоит базовый полис обычно от €50 в год.